リバースモーゲージとは？　メリット・デメリットについて解説

「年金だけでは将来が不安…」「自宅はあるけど預貯金が少ない」――そんな時に耳にするのがリバースモーゲージです。

確かに老後資金を確保する一つの方法ではありますが、新宿区をはじめとする都心部では、リバースモーゲージよりも通常の売却の方が有利です。
本記事では、その理由と制度の違いをわかりやすく解説します。

リバースモーゲージとは？新宿区の不動産売却と比較

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、生存中は利息のみを返済し、亡くなった後や契約満了時に自宅を売却して元本を返す仕組みです。

リバースモーゲージの一般的な流れ

リバースモーゲージの注意点

リバースモーゲージは高齢でもまとまった金額の借り入れが可能な点が大きなメリットですが、決して魅力ばかりではありません。

市場価格＞担保評価 の原則

銀行の担保評価は市場価格より低く設定されることが多く、その分、借入可能額も減ります。
※リバースモーゲージはあくまで銀行が儲かるように制度設計されています。

長生きリスク

利用期間が長くなると利息が膨らみ、最終的な返済額が大きくなります。

金利変動リスク

多くは変動金利で、将来の金利上昇により返済額が増える可能性があります。

担保割れのリスク

不動産の評価額が下がると、契約途中でも追加担保や返済を求められる場合があります。

相続人とのトラブル

自宅売却が前提のため、相続時に家を残せず、家族間でのトラブルにつながるケースがあります。

リバースモーゲージは、自宅を担保に借金をする、という行為であることをしっかりと認識するべきです。
上記のようなリスクを踏まえ、選択は慎重に検討しましょう。

老後資金確保の方法は「リバースモーゲージ」だけではない

老後資金をつくる方法は大きく分けて3つあります。

新宿区のように不動産需要が旺盛な地域では、③の売却が金額面で優れるケースが多く見られます。

リバースモーゲージと通常売却の比較

項目	リバースモーゲージ	通常売却
資金受取方法	分割または一括	一括（全額）
評価基準	銀行の担保評価	市場価格（相場）
受取額	評価額の50〜70％程度が多い	相場価格の100％（場合によっては高値成約も）
税制優遇	なし	3,000万円特別控除など適用可能
相続	物件は残らない	現金化して遺産分割が容易

新宿区ではリバースモーゲージより不動産売却が有利な理由

新宿区は都心部の中でも不動産需要が高く、実際の市場売却価格が銀行の担保評価を大きく上回るケースがほとんどです。

需要の高さ

新宿区は需要が旺盛なエリアであり、築年数が経っていても買い手が見つかりやすい市場です。

高値成約が期待できる

近年は相場上昇が続き、エリア・物件次第では想定以上の価格になることも。

売却時の税制優遇

「マイホームを売った時の特例（3,000万円特別控除など）」を使えば、譲渡益にかかる税金を大幅に減らせる可能性があります。

つまり、同じ物件でも「担保評価で借りる」のと「市場価格で売る」のとでは、手取り額に数百万円〜数千万円の差が出ることも珍しくありません。

こんな方は売却がおすすめ

• 老後資金を一括で確保したい方
• できるだけ高く売って手取りを増やしたい方
• 相続人に現金資産を残したい方
• 築年数が古くなる前に高値で売却したい方

まとめ｜損をしない為には

リバースモーゲージは特定の条件下で有効な制度ですが、新宿区のように需要が高く相場が堅調なエリアでは、通常売却の方が圧倒的に有利です。

まずは市場価格を確認する重要性

リバースモーゲージを検討する前に、まずは現在の市場価格を知ることが重要です。予想以上に高値で売れる可能性があります。

地域事情に詳しい専門家への相談

新宿区の不動産市場に精通した専門家に相談することで、売却のタイミングや価格戦略が明確になり、手取りを最大化できます。

「自宅を担保に借りる前に、まずは市場で売った場合の価格」を知っておくことが、後悔しない第一歩です。

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